Estimation des coûts – EMS de 130 lits

Tableau dynamique de synthèse pour un EMS moderne, avec chambres individuelles, surface brute estimée et coûts de construction en CHF.

Nombre de lits

Surface brute m²/lit

Coût CHF/m²

Taux d’occupation (%)

Prix facturé moyen / jour (CHF)

Nombre de personnes employées

Salaire + charges / personne (CHF)

Documentation Voir la documentation

Surface estimée—

Construction estimée—

Coût par lit—

Résidents moyens—

Hypothèses de base

EMS moderne · Suisse

Surface brute90–110 m²/lit

Surface projet≈ 12'000 m²

Coût construction4'500–6'500 CHF/m²

Tableau détaillé par étapes

Montants + % dynamiques

Étape	Poste	% du total	Montant saisi	Détails
1. Études préliminaires	Faisabilité, besoins, programmation	0%	M CHF	Études démographiques, concept EMS
2. Acquisition terrain	Achat ou valorisation	0%	M CHF	Dépend fortement de la commune
3. Honoraires	Architecture, ingénierie	0%	M CHF	SIA, normes suisses
4. Procédures & autorisations	Permis de construire	0%	M CHF	Enquêtes publiques, juridiques
5. Construction gros œuvre	Structure, fondations	0%	M CHF	Béton, structure porteuse
6. Second œuvre	Aménagement intérieur	0%	M CHF	Chambres, salles communes
7. Techniques CVSE	Chauffage, ventilation, sanitaire, électricité	0%	M CHF	Poste critique en EMS
8. Équipements & mobilier	Lits, cuisine, buanderie	0%	M CHF	Souvent sous-estimé
9. Aménagements extérieurs	Accès, jardins, parkings	0%	M CHF	Important pour EMS
10. Réserve & imprévus	Marge de sécurité	0%	M CHF	Indispensable

Total investissement saisi—

Coût investissement / lit—

Référence globale45–70 M CHF

Frais annuels d’entretien

Rubriques modifiables

Total entretien annuel—

Entretien annuel / lit—

Référence indicative1.5% à 3% / an

Poste	% entretien	Montant annuel saisi	% du total	Détails
Maintenance technique CVSE	30–40%	M CHF	0%	Chauffage, ventilation, ascenseurs
Entretien courant	20–25%	M CHF	0%	Réparations, peinture
Nettoyage technique bâtiment	10–15%	M CHF	0%	Hors nettoyage hôtelier
Contrats de maintenance	10–15%	M CHF	0%	Alarmes, sécurité
Aménagements extérieurs	5–10%	M CHF	0%	Jardins, accès
Fonds de rénovation	15–20%	M CHF	0%	Toiture, façades, gros travaux futurs

Budget d’exploitation annuel

Rubriques dynamiques

Recettes totales—

Dépenses totales—

Coût salarial global—

Résultat annuel—

Coût annuel par lit—

Coût journalier chambre (hors occupation)—

Prix facturé moyen / jour—

Écart (revient vs facturé) / jour—

Écart annuel total—

Coût annuel par résident occupé—

Part personnel—

Catégorie	Poste / source	Montant annuel	% catégorie	Détails
Recettes	Hébergement résidents	M CHF	0%	~220–260 CHF/jour
Recettes	Soins LAMal + canton	M CHF	0%	Financement soins
Recettes	Subventions / aides	M CHF	0%	Selon canton
Recettes	Autres revenus	M CHF	0%	Cafétéria, services divers
Dépenses	Personnel soins, hôtellerie, administration	M CHF	0%	Calculé par nombre de personnes × salaire + charges
Dépenses	Entretien bâtiment	M CHF	0%	Calculé depuis les frais annuels d’entretien détaillés
Dépenses	Amortissement + intérêts	M CHF	0%	Investissement 55 M, taux 2%, amortissement 30 ans
Dépenses	Autres charges d’exploitation	M CHF	0%	Assurances, énergie, informatique, divers

Répartition graphique (camembert)

Recettes vs Dépenses

Évolution sur 10 ans (résultat)

Répartition des recettes

Répartition des dépenses

Points clés pour l’analyse financière

Message commission

1. Ne pas confondre.
Entretien infrastructure ≠ exploitation EMS. L’exploitation totale est souvent 10 à 15 fois plus élevée que l’entretien du bâtiment.

2. Techniques coûteuses.
Un EMS est très technique : ventilation, sécurité, normes médicales et ascenseurs augmentent l’entretien.

3. Vieillissement du bâtiment.
0–10 ans : faible entretien. 10–25 ans : hausse progressive. 25+ ans : rénovations lourdes.

4. Formulation politique.
Prévoir environ 1 à 1.5 million CHF par an pour maintenir l’infrastructure, soit environ 2% de la valeur du bâtiment.